Покупая квартиру, всегда возникают риски. И не важно, покупаете вы недвижимость через риэлтерское агентство или самостоятельно, риск одинаков.
Если ранее, лет 10 назад вы точно покупали кота в мешке и выяснить всю подноготную недвижимости было не просто, то в современном информационном обществе, где многие источники информации открыты или находятся в относительно свободном доступе, обезопасить себя стало проще.
Нижеуказанные обстоятельства в совокупности, позволят избежать мошенников и минимизировать свои риски при покупке жилья.
На что необходимо обратить внимание выбирая и покупая недвижимость?
Первое. Документы.
Они должны подтверждать право собственности на недвижимость. Проверьте зарегистрировано ли право собственности в реестре недвижимости. Если право собственности было приобретено до 2013 года, то в реестре недвижимости может и не быть записи о нем. Если, право собственности возникло у продавца после 2013 года, дополнительно можно проверить действительность документов на недвижимость с помощью онлайн-сервиса.
Второе. Проверка арестов, запретов на продажу.
Обязательно нужно узнать заранее, еще до сделки и передачи задатка, аванса, не находится ли жилье в залоге у банка, не наложен ли арест на квартиру (дом) или запрет на ее отчуждение. Почему это необходимо сделать заранее? Потому что известны случаи, когда именно в день сделки арест из реестра «испаряется», а после сделки опять возникает, а «расхлебывать» все это придется уже новому собственнику. И если есть на то веские основания, такую сделку могут признать недействительной с негативными последствиями именно для покупателя.
Третье. Низкая стоимость.
Ниже рыночной на 20-30%. Бесплатный сыр, как известно в мышеловке и «скупой платит дважды». Это непреложные истины.
Четвертое. Дата приобретения права собственности продавцом.
Если, например, продавец купил месяц-два назад квартиру и теперь ее продает в срочном порядке, то это должно насторожить покупателя. Причины скорой продажи недвижимости могут быть конечно разные, но обратить внимание на это все же стоит. Может это мошенническая схема перепродажи незаконно полученной недвижимости или продавец купив квартиру узнал, что она незаконно была ему продана и пытается быстро до суда или уголовного дела ее продать.
Пятое. Общение не с собственниками и туманное объяснение о месте его нахождения.
Да, много квартир продают по доверенности через агентов по недвижимости, родственников или других доверенных лиц и ничего такого само по себе в этом нет. Но стоит проверить доверенность на ее действительность.
Шестое. проверка личности собственника.
Чтобы не стать жертвой мошенников или недобросовестных продавцов, проверять следует не только саму недвижимость, но и собственника недвижимости непосредственно.
Может в отношении него есть гражданские дела о взыскании денежных средств или в суде уже оспаривается право собственности продавца на квартиру (дом). Или рассматривается уголовное дело, мерой наказания за которое возможна конфискация имущества. А может собственник уже находится в Едином реестре должников? Все это необходимо учитывать.
Седьмое. Чтобы исключить возможных споров между супругами, необходимо выяснить, не приобреталась ли потенциальным продавцом недвижимость в браке. Если да, то есть ли согласие второго из супругов на продажу квартиры (дома).
Восьмое. Необходимо так же узнать, кто зарегистрирован в объекте недвижимости и их количество.
Помимо собственника в жилье могут быть зарегистрированы и другие члены семьи, которых лучше снять с регистрации до сделки, в противном случае, их придется «выписывать» из квартиры (дома) в судебном порядке. Если в жилье зарегистрированы дети, то продажа такого жилья возможна только с согласия органов опеки и попечительства.
Способы и инструменты проверки продавца, доверенного лица и покупаемого недвижимого имущества.
1. Проверка подлинности документов на недвижимость (свидетельства, извлечения о регистрации недвижимости в реестре недвижимости) — https://rrpdoc.informjust.ua.
2. Проверку наличия зарегистрированных прав собственности на недвижимое имущество в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, наличии/отсутствия залогов, обременений, арестов недвижимости можно провести здесь — https://online.minjust.gov.ua/login. Если нужна помощь в пользовании реестром, то перейдя по ссылке найдете инструкцию как пользоваться реестром, получить информацию о владельце недвижимости и проверить наличие арестов http://єдинийреєстр.com.ua/інструкція-як-користуватися-реєстро/#more-369.
3. https://rnb.nais.gov.ua – реестр для проверки подлинности нотариальных бланков, в том числе и доверенностей.
4. Проверка собственника. На сайте «Судебная власть» можно узнать есть ли в отношении продавца какие-либо судебные дела и не является ли он участником споров. Как узнать по фамилии о сути спора, о судебном решении в отношении лица я уже писал в блоге, см. соответствующую статью-инструкцию https://advokat-bezuh.in.ua/instruktsiya-kak-uznat-o-date-kogda-slushaetsya-delo-i-o-reshenii-suda/.
5. Проверить является ли собственник должником и находиться ли о нем информация в Едином реестре должников можно на сайте https://erb.minjust.gov.ua/#/search-debtors. Более детально о реестре должников см. здесь — https://advokat-bezuh.in.ua/edinyiy-reestr-baza-dannyih-dolzhnikov-ukrainyi/.
Надеюсь, эти советы помогут безопасно купить недвижимость и позволят не быть обманутым при покупке квартиры (дома).
Добавить комментарий